舊改進行時，老破小的春天來了？對太原房價影響幾何?| 給利姐問答 NO.64

山西房地產門戶網  2020/06/29

2020年政府工作報告明確了3.9萬個老舊小區的改造目標，涉及到的居民有近700萬戶。跟2019年相比，今年舊改的目標增加了一倍。

后疫情時代，如何拉動內需成為了繞不開的話題，而老舊小區改造作為一項民生工程，已經成為今后城市化建設的重要組成部分，其重要性不言而喻。

舊改正在緊鑼密鼓地進行中，曾經改變了三四線城市格局的棚改已如潮水般褪去，而接過接力棒的“舊改”，又會給樓市帶來怎樣的影響呢？位于市中心的老破小，能迎來春天嗎？

太原舊改如火如荼

目前，太原市2000年以前建成的小區約有3600個，總戶數約65.5萬戶。近年來，太原市結合舊城改造、建筑節能改造、文明城市創建等工作，逐步推進老舊小區改造工作，目前已完成單項改造或部分改造老舊小區2000余個，戶數約36.7萬戶。

目前，太原的老舊小區改造工作已全面鋪開，據悉太原老舊小區改造主要涉及四個方面：

一是基礎設施更新改造，包括小區內道路、供排水、供電、供氣、供熱、通信、安防、消防、綠化、照明、圍墻等設施更新改造；

二是服務設施建設改造，包括小區內配套養老撫幼、無障礙設施、環衛設施、便民市場、物業管理等服務設施建設改造；

三是品質提升設施改造，包括小區內房屋公共區域修繕、建筑節能改造、屋頂美化、補建停車位和充電樁、配置體育健身設施，有條件的居住建筑加裝電梯等；

四是小區周邊基礎設施改造提升，與小區直接相關的城市道路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫（場）、污水與垃圾處理等基礎設施改造提升。

改造內容順應老百姓的需求，提升老百姓生活幸福指數。

舊改對房價的影響？

老舊小區改造變相來說也是舊城區改造，主要影響的是基建板塊，前幾年三四線城市的魔幻房價不會再次出現。

舊改，舊改，改來改去也只是給原有存量的房子做做手術，舊貌換新顏，并不會造成新的購房需求。反正舊房子翻新了，周邊的硬件環境也有所提升，不是忍無可忍的情況下還能再住個幾年，有一部分人就會暫時打消購房的念頭，市場上潛在購房需求客戶反而減少，這么來說是在利空房價。

盡管如此，舊改對周邊新房、二手房仍會有少許影響，對購房群體而言，多了一些選擇，可以起到平衡房價的作用，而在一線城市長期人流涌入的情況下，老破小具有地段優勢，配套成熟，如今硬件環境再升級，房價和租金很可能都將上漲，抗跌性也會增強。

舊改破碎了拆遷夢？

從目前的情況來看，舊改之后的老破小拆遷的希望越來越小了，因為房價越來越貴，開發商們想拆掉市中心的老破小也越來越難了。

現在的“舊改”標準，基本都是留改拆，以留為主，強調的是就地改造，改造時間通常不會太長，動靜也不會太大，無非是在保留建筑整體結構的同時，對房屋外墻、上下水以及水電燃氣等基礎設施進行維護。

據了解，老舊小區改造內容目前初步分為3大類：

一是保基本的配套設施。比如與居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施維修完善，以及加裝電梯、垃圾分類設施配套等。

二是在保基本的基礎上，鼓勵有條件的地區在改造中建設公共活動場地，配建停車場、活動室、物業用房等。

三是進一步完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、便利店等設施及公共服務。

說白了，就是在原先老房子的基礎上動刀子，縫縫補補又三年。

結語

從現今這個規劃線路來看，幾乎可以預見老破小的未來，短期上揚，長期乏力。跟現在相比，提升的只是生活的便捷程度。

當然，舊改的目的本身也不是為了房價上漲。

雖說現在老破小還有一定的升值空間，但樓齡擺在那里，銀行在放貸上也趨于謹慎，種種外因注定了老破小的競爭力是比不上次新房的。而次新房也會逐漸老去，成為下一波的“老破小“，歷史總是在輪回的。

縱觀世界絕大多數城市的發展歷史，我們可以發現一條非常清晰的脈絡，那就是絕大多數城市發展到了后期，原先的“中心區”會逐漸被新區取代，而中心地帶逐步淪為平庸。究其原因，與其地價的高漲不無關系，而資本逐利，總是偏向更便宜的地段。

城市的經濟重心，也就在這逐利中逐步發生了轉移。