預算有限，買市中心老破小還是遠郊新盤？|給利姐問答 NO.67

山西房地產門戶網  2020/08/12

經過幾年時間的房價上漲之后，目前的太原房價已經讓很多剛需望而興嘆。特別是對于預算有限的購房者而言，面臨的是兩難的選擇。

一方面，他們目前手中的購房首付預算還不足以在主城區買新盤，但如果購入老舊小二手房依然有機會；另一方面他們還可以選擇距離主城區稍微有一定距離的郊區盤，但周邊配套又是目前面臨的一個短板。

此時，如何選擇，就成為一個特別值得思考的問題。

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我們先來看看老破小二手房。

二手房中價格相對較低的老破小，毋庸置疑，肯定是房齡相對比較長的。由于這些房子的房齡久，也就意味著這些房子一般位于主城區還不錯的地段，配套成熟。

當然，如果屬于優質學區的老破小，那價格肯定也是不低的。

這類房子的短板也非常明晰，除產權年限外，還包括小區規劃、配套、戶型、品質等，無法與現在的新房相比，很多老破小的停車問題也是一個非常大的痛點。

從一定意義上講，購買老破小二手房，是在用居住品質換地段和配套，這一點對于很多年輕人來說是很難接受的。

當然，為了小孩上學而買一套學區二手房的情況除外。

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說完了主城區老破小，我們再來看一下遠郊盤。

隨著城市的發展，地產開發向城市外圍拓展已經成為趨勢，主城區的新盤已經越來越少。

在我看來，距離太原主城區15公里就已經可以算是遠郊盤了，或者乘坐公共交通到達主城區的時間需要1小時以上，也算得上是遠郊盤。

與老破小二手房相比，遠郊盤的優勢在于屬于新開發建設，小區環境、戶型設計、物業服務等，肯定是秒殺老破小。同時，與主城區的新盤相比，遠郊盤的價格要低很多，甚至只有主城區房價的一半，相對來說購房門檻比較低。

而遠郊盤的短板，也是非常明顯的，那就是周邊配套。很多遠郊盤周邊方圓3公里范圍之內幾乎沒有任何成熟的配套，沒有公共交通可以到達，至于其他配套更是無從談起。也許10年后、20年后這個區域可以發展起來，但問題是人生有多少個10年、20年來等待?

遠郊盤的置業顧問在賣房子的時候，一定會給你展示一個非常宏偉的規劃藍圖，但至于規劃中的醫院、學校、地鐵、商業到底多少年能夠實現，誰也不知道。同時，他們還會將公共配套距離自家項目的距離無限拉近，5、6公里外的地鐵站也能作為自家項目的賣點！如果按照這個定義，那么太原全市的樓盤都是地鐵盤了。

由于遠郊盤周邊的配套都停留在規劃層面，這意味著在城市發展過程中必然會面臨規劃的調整，公園綠地變住宅用地、商業用地變住宅用地等等，這類的事情在太原也不是沒有發生過。

當然，還有一種遠郊盤，如果站在自住的角度來說，相對來說風險要小一些。那就是占地數千畝按照小鎮、新城模式打造的小區，這類小區的配套一般不依賴于地方政府，而是靠自己解決，小區內部會規劃有大量商業、學校、醫療等配套，完全可以滿足于業主的日常生活需求。例如辰興頤郡，恒大金碧天下、萬科春和景明等等。

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以上是針對自己住的購房者而言的，對于投資客而言，在選擇購買一個樓盤之前，實際上只需要問自己兩個問題：1.這個房子在持有期間，租給誰？2.這個房子掛到二手房市場，賣給誰？

當你把這兩個問題沒找到答案的時候，對不起，那就要遠離。

老舊小二手房，出租問題不大，但問題是在同等租金條件之下，租客愿意選擇老破小的二手房還是公寓？如果租金收益算不過來賬的話，那么很明顯投資是不劃算的。

遠郊盤，投資要謹慎。開發商賣房完成韭菜的收割之后，已經去開發另一個項目去了。但對于投資客而言，砸了幾十萬、上百萬買了一套房子，面對方圓幾公里看不到產業的情況下，你把房子租給誰？賣給誰？

總之，自住的話，老破小二手房和遠郊盤，還可以做針對性的選擇；投資的話，遠離遠離再遠離……