改善 or 投資：什么樣的洋房更加值得買？ | 給利姐問答NO.53

山西房地產門戶網 2019/07/29

隨著生活品質的不斷提升，在別墅產品稀缺且購房成本高的情況下，純洋房因其居住舒適度高，而成為人們改善居住或投資房產的首要選擇。

那么，究竟什么樣的洋房更加值得購買？給利姐今天在此與大家共同探討。

1、房產的價值實際是土地的價值

“決定房地產價值的因素,第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”

李嘉誠的這句名言，被許多人奉為金科玉律。通俗點說，買房子首先要看好地段。“好地段”一定配套有相應好的學校配套、好的交通配套、好的商業和醫療配套（或規劃）等等。

綜合來看，“好地段”所決定的房產價值，實則是由對稀缺土地價值的占有決定。好的配套總是稀缺，好的配套周邊的土地亦是稀缺，而稀缺的土地價值正決定了這個地段的高端房產價值。

由此可見，科創新城板塊房產市場的火熱早已有跡可循，從片區規劃落定開始，已經注定了這里作為城市未來新中心的稀缺土地價值。名優企業、便捷交通、繁華商業等等的不斷兌現，都決定了這里房產價值的一路攀升。

那么，在確定的“好地段”，具體什么樣的項目才是更好的呢？

這里就不得不說到一個選房的關鍵指標——容積率。容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率的值越大，意味著土地上建成的房子越密或者越高，通常住的人也越多。通俗一點說，這是一個土地占有的指標，它說明有多少住戶共享園區土地和公共設施。

下面的圖比較直觀地說明了容積率1.0與容積率2.0的園區的對比，2.0容積率比1.0容積率的建筑面積多出一倍，也就是說園區中居住的住戶多出一倍。這意味著住戶需要與更多人共享同一個園區內的公共設施、休閑娛樂、花木綠化，等等。

因此，容積率越低的項目，意味著每一位業主對園區土地更大的占有量，也就使小區房產具備了更大的價值。這樣也就很好理解為什么容積率1.0以下的別墅產品最貴。

2012年5月國土資源部和國家發改委聯合簽發的《限制用地項目目錄》中住宅項目的標準是“容積率不得低于1.0（含1.0）”，即所謂“限墅令”。這種情況下，1.0及以下容積率住宅幾乎絕版。1.1及以上的多層洋房無疑成為了改善居住的首選。

2、低容積率的規劃與景觀價值

有人會問，容積率更高的土地，不是也能做洋房嗎？下面兩張圖告訴你，為什么要選低容積率的純洋房社區？因為低容積率通常意味著園區更好的規劃價值與景觀價值。

相對因高容積率而做出洋房與高層混搭的“高低配”園區，低容積率的純洋房園區規劃更具宜人的尺度與形態。這通常意味著更大的樓間距、更好的景觀、更優的隱私保障、更優的采光以及素質優良的鄰際圈。也就是說，未來園區的居住舒適度更加有保障。

辰興·頤郡純洋房園區示意圖

而且，房子精裝修的價值也許會隨著時光流逝與審美的改變而減值，但是先天由容積率等指標所決定的園區規劃價值（本質是土地價值），并不會因時間而損值，反而隨著時間的推移、周邊配套的完善，原本稀缺的土地價值往往愈加凸顯出優勢，成為后期房產變現中最為加分的要素，因此規劃價值也是房產保值增值中最值得關注的因素之一。

下面告訴你，科創新城板塊最值得買的純洋房在哪里！