買房誤區：改善居住，絕不只是換個大房子！

山西房地產門戶網  2024/03/13

2023是太原的改善大年。

“我想買個130㎡以上的改善房。面積更大，其它方面就住得更舒服點吧”，給利姐在后臺曾收到過不少類似的提問。

的確，回看今年的成交數據，120平以上的戶型成交占了全市成交數據的50%以上且仍有上漲的趨勢。

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數據來源于：朗潤智業

那么，對于改善客群來說，“舒服”的定義應該是什么？僅憑大戶型、大面積來決定改善房的定義，是否太片面？要弄懂這個問題，我們先來探討一下，究竟什么才是真改善~

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從郊區到主城，核心地段才是真改善

有些璀璨，只有在城市中芯才能感受。能否在主城置業，對于高階改善群體來說，絕對是一個加分項。

滿級的地段是現成的

對于主城來說，不管是交通通達性、商業豐富性、教育多樣性，還是生態景觀精致性、城芯生活稀缺性、工作機會多元性……匯聚一起都是太原全維top級的配套，有著其他新區無可比擬的絕對優勢。

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豐盛的煙火是現成的

有家庭的人，買房一定要重點考慮生活半徑。2公里鋪滿的煙火，對日常生活往往是最舒適的距離，它既可以一腳油門，也可以悠閑漫步即達。懂得看步行配套而買房的人，家庭幸福指數才會真切得到改善。

永恒的價值認同是現成的

對于太原的置業者來說，主城永恒的認同感，是高貴的，是自帶俯視視角的，不需要時間來驗證。那些頂級的配套、豐盛的煙火全是主城芯的精神圖騰與核心資源，也代表了生活價值最高點。

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“如果缺席城市核心，就將失去話語權”這句話對于改善群體來說，一點都不夸張。

然而，在“回歸主城”的價值導向下，主城的土地愈加珍貴，面臨著土地資源稀缺、居住空間緊俏的局面。

據相關數據顯示，自2020年至2022年期間，成交地塊大多位于非成熟區域板塊且低密土地供給極少。

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近10年來，太原主城區出讓的超百宗宅地中，低于2.0的甚至不到10宗。

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主城土地的稀缺性不言而喻，稀缺便代表著價值。

也正因如此，太原主城只要出現新房源，那樓盤價格絕對是天花板級別的存在！

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從低感知到高享受，低密才是真改善

改善，其實是居住形態與生活方式的根本性轉變！

洋房，作為目前市場上的稀有的超低密產品，相比高層，具有樓層少、公攤小、得房率高的巨大優勢；相比雙拼、獨棟別墅又具有低總價、高性價比的特點，因此，城市中芯低密洋房產品，正在成為改善市場的主流產品。

低密的洋房，不僅實現居住品質的躍級，更實現生活方式的躍級。

洋房意味著更高的舒居指數

對于社區而言，容積率與綠化、光照、樓間距、生活隱私等息息相關。

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容積率是指所在樓盤項目用地范圍內的總建筑面積與項目總用地面積的比值，通俗來說就是小區樓棟數、樓層數和小區面積之間的關系。

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不同的住宅產品有著不同的容積率，換句話說，每降低0.1的容積率，帶來的改變可能是：綠地率增加，樓間距增加，日照增加，小區綠樹量增加，鄰里影響減少。

建筑從高到低的降維，是生活從低到高的升維。

洋房意味著更低的梯戶比

一般洋房的層高在12層左右，平均下來一部電梯只服務12戶。

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這意味著，一部電梯只需服務普通高層約1/6的載客量，高峰期等待時間短，非高峰期基本隨叫隨到，這種日常候梯體驗相當可以！

洋房意味著更多的人均綠化面積

對于低密洋房來說，在同等面積的社區內，個人在小區里能享受到更多的綠化面積，無論是小孩去兒童區玩耍，還是大人閑暇時散步，都能夠看到更多的綠色，隨時隨地享受新鮮的空氣。

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洋房意味著更充足的光照

洋房除了形態相較高層更高級之外，還能享受到更充足的光照。洋房樓層少，樓間距寬，前后遮擋少，即使是低區也能有更充足的日照時長，通風與光照條件都比高層更好。

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獨立洋房住區意味著更純粹的環境

前些年，高低配的住宅產品頗為流行，開發商做高低配的產品可以在拉低項目容積率的同時增加項目利潤，據業內人士透露，大部分項目進行高低配組合后，貨值能增加5%—10%。

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但是對于居住其中的洋房業主來說，不僅要被高層業主環繞、俯視，消耗掉洋房原有的私密性，而且還面臨“開寶馬的和騎愛瑪的在同一個小區居住”的情況。

所以，對于改善客群而言，一定要選擇摒棄了高低配的純粹洋房住區，圈層更純粹，也是改善軟實力”的標簽。

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從住得下到住得好，好產品才是真改善

如果要我給改善級項目的產品設計做一個基礎原則，那就是：房子，就是家庭關系的解決方案。

在給利姐看來，改善住宅的設計要點應該是那些看不見的痛點，生活中有太多的家庭，家人之間看似待在一個空間，卻像兩條平行線無法相交，你會發現，很多問題其實源于「陪伴」，止于「深度陪伴」。

因此，一個隔而不離的會客空間，是改善住宅解決客群家庭關系問題的核心點。      

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“隔而不離”的巨廳，孩子可以玩耍、游樂；男主人可以喝茶、工作；女主人也可以做做烘培、追劇，做到獨立與聚合的共融場景，這就是“隔而不離”的意義。

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攤開太原地圖，你會發現，改善項目選擇不少，但在寸土寸金的主城，能將地段、低密、產品，三者兼顧的改善項目，堪比鳳毛麟角。

萬幸的是，誕生于晉陽街南站板塊的低密純粹洋房社區——萬科都薈四季，讓人眼睛一亮！

01

改善純度：?????

天生優越的改善【收割機】

總有一些事物，天生自帶美好的光芒，洋房便是如此的存在。

言及洋房，我們心中總會升起一種莫名好感，而洋房生活，更是深植于人們骨子里的向往。

“洋房是最合理避世的地方。”正如張愛玲所言，洋房不僅承載著人們對精致風雅、浪漫愜意的意境追求，更是安放靈魂的理想之所。自此，洋房成為城市生活格調戒不掉的“癮”。

不同于高層，作為放大生活的容器，洋房也被賦予生活進階的奧義。空間尺度大、環境靜謐、居住感私密，苛刻的品質要求。用林語堂先生的話說，“諸多美好生活的想象，大多都潛藏花園洋房里。”

萬科都薈四季的出現，讓太原人的“洋房夢”照進現實，在這里，你不僅可以享受稀缺主城帶來的都市便利，亦可以擁有人人都向往的質感生活。

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02

舒居純度：?????

低密！舒居生活的通關密碼

萬科都薈四季容積率僅約1.5，比市面上的大多數豪宅都要低。

▌住戶少 候梯短：不用焦急等電梯、不必忍受擁擠，出行更加便捷從容

▌底層高 長光照：1:1樓間距 采光通風、視野開闊度更加優良

▌綠化高 風景多：更多的綠化面積、更豐富的活動空間，提升生活舒適度

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所以不得不承認，洋房的奢豪就是一場天時地利人和的BUFF疊加。從這個角度看萬科都薈四季，更能體會什么叫“自帶主角光環”。

03

空間純度：?????

143㎡6.5米寬廳 增強家庭互動屬性

萬科都薈四季用143㎡戶型創造性的打造出6.5米寬廳布局，超50㎡LDKG一體化多元場景空間，形成霸氣的家庭歡聚空間！整個戶型的空間感完全可以與市面上約150-160㎡高層戶型媲美。

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在這個超大的起居空間，你可以根據自己的需求做更多的配置……

▌可以為孩子設計一個閱讀空間  告別手機游戲 在知識的海洋中盡情遨游

▌可以為自己設計一個辦公區域  不必蜷在臥室 處理工作也可以事半功倍

▌可以為家庭設計一個私人影院  摒棄嘈雜環境 沉浸式享受尖端影音生活

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以往的LDK一體化，本質上是空間的打開，將封閉式廚房變為開放式廚房，但餐廚本質上還是分裂的，因為彼此的功能交互性并不強。

此次萬科都薈四季做了全新的變革——將廚房的局部功能移到了餐廳，比如在餐廳區置入冰箱、烤箱、餐邊柜等，從空間打開到功能打開。先生在廚房做飯的時候，太太可以在外面一邊和孩子互動，一邊做烘焙，家庭更加其樂融融。

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萬科都薈四季雖不是豪宅項目，卻因地段、配套、低密、生活方式等細節上的層層加分，而具備了豪宅都不一定有的完整性。

它以城市入門級改善價格實現更進階的生活方式，對于太原高端改善市場有著太強的范本效應，給想要升級美好生活的太原人開了一扇窗。

從一定程度上講，在主城洋房已經進入稀缺時代的背景之下，主城稀缺地段、高階產品配置搭配極致性價比，更是讓萬科都薈四季幾乎成為太原主城洋房絕唱。

物以稀為貴，更何況這可能是太原主城中心唯一可輕松觸及的高階洋房舒居生活。

此時，太原改善群體最佳的入手時機，到了…