馮俊：認清舊模式弊端 抓住政策窗口期向新發展模式平穩過渡

中國網地產  2023/01/09

2022年注定成為中國房地產發展歷史中不同尋常的一年，調整的幅度之深，調整時間之長前所未有。

時隔 20年，房地產是國民經濟的支柱產業得到重申，中央經濟工作會議將穩地產置于防范化解重大經濟金融任務之中，并提出房地產行業要向新發展模式平穩過渡。

2023年1月3日-6日，由中國互聯網新聞中心·中國網·地產主辦第十四屆地產中國論壇暨中國房地產紅榜在北京舉辦，中國房地產業協會會長馮俊發表主題演講，解讀房地產發展過程中的本質問題并就新模式發展方向提出建設性意見。

于變局中開新局 房地產的積極變化

房價不斷上漲和銷售暢通是維持過去20年來房企不斷加杠桿、擴張規模的大前提。然而從2021年下半年開始，這兩個前提開始土崩瓦解，大量房企隨之開始出險。

馮俊認為，房企流動性風險疊加需求不足造成房地產市場出現比較長時期的低迷，甚至已經波及到房地產上下游相關企業，影響面積很大，這已經不僅是房地產健康發展的問題，實際上是經濟健康平穩發展的問題，是一個金融穩定的問題。

值得關注的是，2022年房地產行業也出現了一些積極變化。

“我們逐漸從房地產行業的發展情況總結認識到制度環境需要改善的地方，和發展模式出了什么問題。”馮俊表示。

這次的行業巨震并沒有波及到所有房地產企業，沒出問題的企業普遍有杠桿適度、規模適度和供需匹配度強三個特點。

房地產依然是中流砥柱

2022年12月15日至16日召開的中央經濟工作會議，再次肯定房地產是“國民經濟的支柱產業”地位。

衡量一個產業是否重要看其三個重要的指標：一是在經濟總量之中的比重，二是就業的比重，三是跟相關產業的發展關聯度。

數據顯示，房地產占到經濟總量的7%左右，就業大概占到5%。從2022年房地產低迷引起的上游施工企業和供應鏈相關企業生產規模極度縮小，下游家裝市場門可羅雀的現象中可以看出，房地產對整個產業鏈影響非常大，也從反面證明，房地產市場一旦出現低迷，就會造成整個系統性問題。

在馮俊看來，無論重提與否，房地產的重要性都不言而喻。中央經濟工作會議重提房地產是支柱產業，也肯定了房地產對經濟增長的影響力，但我國人均城鎮住房面積已經達到了40平方米，供需矛盾隨之發生了很大變化，即原來住房短缺的情況已經成為過去，所以今后房地產發展對經濟的發展貢獻度也不會像之前那樣大。但市場需求仍然很大，房地產總體規模從原來的15萬億下降到12-13萬億的時候，可以基本保持穩定。

“中央經濟工作會議提到了一個重要說法，即著力擴大國內需求，增加消費能力，改善消費條件，其中就講到了支持住房改善，新能源汽車，養老服務的消費。”馮俊表示，在整個消費構成中，住房消費占到很大比重，目前住房消費額占到社會零售商品總額的40%，也就是說在今后很長時期內，沒有一種商品可以替代住房的消費能量，住房消費還會占消費很大的比重，所以需求依然存在。

此外，中央經濟工作會議要求,切實落實“兩個毫不動搖”，即“毫不動搖鞏固和發展公有制經濟，毫不動搖鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展”。

在房地產領域，民營企業占比非常大。數據顯示，國有房地產企業數量占1%，就業數量占1.08%。除去一些國有參股的房地產企業，純粹的非國有經濟占比會達到將近90%。

馮俊表示，從中可以看出，房地產發展主要市場主體是非國有制經濟成分，國家一直在對非國有制經濟進行規范引導，推動民營房企走上正確發展道路。

推動新發展模式平穩過渡需認清舊模式本質

在部署2023年房地產工作時，中央經濟工作會議中強調：有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

要更好地推動房地產業向新發展模式平穩過渡，馮俊從供給端、需求端，企業形態以及土地供應上分析了舊模式存在的問題。

在供給端，第一房企盲目擴張規模，房地產地區性非常強，隨著人口結構的變化，人口凈流入和凈流出城市需求完全不一樣；其次反應在產品對消費升級的適應度上；第三，供給端的生產方式落后，整體數字化工業化推進較慢。

在需求端，馮俊認為購房人投資性動機太重，擠壓剛性需求，帶來供應需求短缺，導致房價上漲過快；居民住房負債過高，削弱其它方面消費的能力；居民財富構成當中，住房財富占比過高，導致財富構成穩定性和安全性降低，并拉大了貧富差距。

企業形態方面，一是企業杠桿過高；二是房企逐漸形成金融化構架，喪失基本的生產屬性；三是房企依靠自己強勢地位侵害上游企業和下游消費者利益。

“一些地方政府追求土地供應經濟效益最大化，地方財政對房地產依賴性很高，有的甚至達到百分之七十多。”馮俊說。

房企要抓住企穩回升政策窗口期

可以看出，房地產對經濟發展、人民生活，地方政府財政穩定，金融穩定性具有非常重要的作用，新模式勢在必行。

結合舊模式的問題，馮俊給出了新模式的發展方案。

供給端方面，首先要改善房企的資本結構，解決負債過高問題；其次是要改善企業生產方式，通過數字化、工業化提高工程進度和住房質量；第三，改善供應結構，住房制度改革以后形成了比較單一的以售為主的市場，但隨著發展，租賃住房需求是一個重要方面，新就業新移民年輕人住房問題，可以通過租賃市場解決；第四，改善企業治理模式，2021年下半年以來房企危機的產生跟企業治理有很大關系，尤其民企一言堂的現象比較普遍，所以完善內部制度至關重要。

需求方面，第一，要改善住房投資品屬性，不能讓投資屬性成為主導；第二，改善負債率，防止住房成本擠壓其他消費需求。

馮俊表示，近幾個月以來，接踵而至的紓困房企政策本質上是輸血型的，但也要注意不能通過加杠桿去消杠桿，也就是說政策不是按照以前的發展模式，并不是讓企業沿著之前的老路走下去，發展的趨勢是要調整發展模式，一定要利用好中央政策給的窗口期，調整經營模式，以期今后更好的發展。