國企發力唱主角 北京第二輪集中供地500億收官

中國網地產  2022/06/02

延期一周后，北京第二輪集中供地在六一兒童節迎來收官。經過預掛牌、線上競價兩輪預熱后，7宗地塊于線下上演拉鋸戰。

魏各莊仍難逃流拍命運

5月31日線上公布結果中，首次增設“全齡友好社區”的豐臺右安門街道亞林西地塊毫無懸念的由華潤置地以74.7億元吞下。

為響應今年《政府工作報告》精神號召，北京市規劃和自然資源委員會在豐臺右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區地塊以及昌平北七家平西府地塊中增加“全齡友好社區”建設要求。需增建滿足老年人日常需求的經營性養老服務設施（不低于500平方米不超過1000平方米），需自持且不得改變用途。

有鑒于此，南二環外、城八區的地理優勢本應讓該地塊成為爭相追捧的焦點，卻因配建面積占比近五成導致利潤有限令其變為獨角戲。

不過，由此產生的連鎖反應也隨之顯現，原定于6月1日參與線下競拍的昌平北七家鎮平坊地塊，因華潤置地的退出，意外由大悅城+中鐵房地產聯合體以底價23億元競得。

同樣，以石景山為“準主場”的中海，聯合石景山區國資委旗下的石泰集團以26.6億元競得石景山區衙門口棚戶區地塊。7.95萬元/平方米的指導價與隔壁由融創+招商+北京城建+石泰集團聯合打造的長安悅璽相比稍有優勢。

此外，在豐臺區王佐鎮魏各莊FT00-0503-L01地塊接連流拍后，即便是經歷過預掛牌的洗禮并有當地村屬企業漢誠重德報名托底，但作為曾備受矚目的青龍湖板塊的近鄰，本輪仍難逃流拍的命運。

同樣是經過預掛牌選拔的朝陽孫河鄉前葦溝地塊，最終或因臨近金盞板塊，價差小利潤有限等問題使得其難以與首開+卓越+旭輝的青云上府等項目產生競爭優勢無緣賽場。

民企中報名地塊最多的龍湖，在首日中以24.4億元底價摘得豐臺區北宮鎮東河沿兩兄弟中的FT00-0202-0011地塊。而另一宗FT00-0202-0003地塊因無人報價流拍。

小瓦窯趕超太陽宮成黑馬

參與線下競拍的7宗地塊中，太陽宮新區D區0210-029地塊是各方議論的焦點。從區域位置來看，地塊處于北三環與北四環之間，與地鐵10號線太陽宮站相鄰，人大附中朝陽分校也在其周邊范圍內。

天然的價格優勢也是該地塊廣受追捧的主要原因。在競滿政府持有商品住宅產權預設份額10%后，其售價將在指導價13萬/平方米的基礎上打九折至11.7萬/平方米，倒掛周邊二手房的16萬/平方米。

但在競價開拍前，北京住建委發布《關于優化采用裝配式建筑的商品房開發項目預售許可要求的通知》　(征求意見稿)，為進一步優化營商環境，鼓勵裝配式建筑發展，自通知發布之日起，采用裝配式建筑的商品房開發項目辦理預售許可時不作建設形象進度要求。

受此前該政策的反向影響，勢在必得的綠城等多家房企選擇退出競價與該地塊擦肩而過。

最終，經首次搖號后，大悅城+廈門國貿獲得上限報價66.815億元歸屬權，溢價率15%。后經競報10%政府持有商品住宅產權份額后轉入搖號方式確定競得人為中建玖合。

太陽宮地塊的臨時“降溫”，為小瓦窯地塊添了一把柴。憑借13家競價單位數量以及地塊自身價格利潤優勢，小瓦窯地塊成為了本輪土拍中的黑馬。

最終，經首次搖號確認招商為26.45億元上限報價人后，該地塊轉入競報現房銷售面積程序，溢價率15%。經二次搖號確認后電建+首鋼以26.45億元+30000平方米現房銷售面積競得該地塊。

昌平平西府作為壓軸由華潤+葛洲壩組成的央企聯合體以44.16億元+1000平方米現房銷售面積競得。而順義薛大人莊地塊因觸及競報現房銷售面積上限成為了本輪土拍中唯一的懸念。

競價看財力 拍地靠運氣

與以往不同的是，北京此輪土拍在出讓條件以及出讓方式上均進行了優化。為防止競拍熱度過于激烈，本輪首增2家或2家以上報價時通過搖號競得地塊歸屬權，避免因同時舉牌耽誤流程造成不良影響。

此外，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。如太陽宮地塊，雖減少了因提交高標準方案所造成的時間成本，但也考驗房企的運氣。

在掛牌流程上采用前期以預掛牌的方式摸底市場熱度后，將關注度較高的地塊“轉正”并進行線上競價。競價結束后，根據報名情況將地塊分為流拍、底價成交、和線下競價產生競得人三種形式。

從本次參拍企業來看，依舊以國央企為主、民營為輔。其中，北京本土房企的參與熱情依舊高漲，土拍老將首開獨立報名10宗地塊，北京建工報名11宗地塊，民營房企中龍湖、懋源、潤澤以及混改企業萬科等均有參與。

從土拍結果來看，流拍和底價成交地塊多位于配套尚不成熟的區域，亦或是周邊競品項目去化不理想的位置，又或是因為捆綁了商業用地或托幼用地等。房企仍然青睞于短平快且利潤空間足夠的優質項目。

同時，由于市場內部競拍熱度的進一步分化，以及競拍規則的多項改變，去化表現不佳的板塊或區域在此次土拍中受到影響，房企競拍意向也會進一步減退。即便是在政府讓利情況下，地塊分化現象仍普遍存在。

結合政策環境總體來看，近期中央和地方雖政策面利好消息不斷，多個城市也在地價、保證金繳納比例、土地價款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊。