商品房預售許可證 你真的弄懂了嗎
日期：2017/06/05 來源：山西房地產門戶網
買房是一個復雜而又艱辛的過程，在這個過程中，買家會碰到各種各樣的問題和陷阱，買家如果不想靠碰運氣才買到一套沒任何問題的房子，第一步就是要看懂樓盤的《商品房預售許可證》。 墻上懸掛虛假預售證欺騙消費者，拿出舊預售證冒充新房預售證，忽悠消費者馬上就能辦下來預售證……雖然我市一直在嚴厲打擊違規銷售，但作為購房者，也要學會真正看懂預售證。
樓盤有了《商品房預售許可證》便可公開發售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。
1、復印件無效
政府規定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。
有一些發展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區對《商品房預售許可證》增發了副本，正本與副本之間的區別只是副本上多了“副本”字樣，其內容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。
2、附圖必須同時懸掛
《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規劃狀況，無良發展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規劃路經過小區的情況也就不會發生了。
在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置。”這就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。
目前絕大多數的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖!按照規定，買家其實可以理直氣壯地要求發展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。
3、防止超面積銷售
在預售許可證上有“開發企業名稱”、“開發資質證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預售房屋棟號及層數”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內。如果買了不在預售范圍內的房子，買家的合法權益便不能得到有效的保障。有不少發展商經常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有的情況下出現爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產證。
超面積銷售是目前市場上開發商比較普遍的一種違規行為，開發商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產證，沒了就有可能爛尾。
4、預售款須入專用帳戶
在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用大。發展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產局，從而保證預售款不被發展商挪作他用，只用于此預售項目的建設。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。
由于開發商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發商借口這樣太麻煩，通常都會多設置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。
5、有效期
《商品房預售許可證》里規定了土地使用權出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業用地40年，工業用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權出讓年限，因為有的土地使用權是經過了多手轉讓的，其土地使用權出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發售，但其使用年限卻已經少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。
《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權益也得不到保護。
6、商品房買賣合同號
發證機關會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發證機關只會給發展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內。
有些超面積預售的發展商往往會拿不在規定編號內的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產證。買家催要房產證的時候，發展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。
另外，預售許可證上還有一項編號是“X房預字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。
7、查詢與投訴
在《商品房預售許可證》上，有“發證機關查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業務人員的電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能有效、直接地發展商。
說了這么多，大家都對預售證有沒有更深入的了解，小編今天要介紹的是5月下旬新獲得預售證的樓盤，這些樓盤的預售可是在房管局真正登記過的，一起來看看你家所在的項目樓盤有沒有商品房預售許可證吧!
太原碧桂園
均價：8500元/㎡
項目地址：人民南路與化章街交叉口往西100米
山西房地產門戶網為您提供太原碧桂園銷售熱線：0351-5623777
最新動態：太原碧桂園二期5月20日認籌盛啟，520為愛筑家給心愛的她一生承諾，給心愛的她一套五星好房 ，建筑面積約115㎡-210㎡闊景洋房5月28日已經盛大開盤。此次開盤針對二期34#、35#、36#、37#樓，認籌戶型為120㎡三居、148㎡四居、210㎡四居。
太原碧桂園34#、35#、36#、37#樓預售公告
經(2017)并商房預售字第0065號商品房預售許可證批準以下建筑物準予預售：
預售單位：太原昊奕房地產開發有限公司
法人代表：楊文杰
項目名稱：太原碧桂園34#、35#、36#、37#樓
監管銀行：興業銀行太原親賢支行
監管銀行監管帳號：485050100100265210
建筑物位置：華章西街99號
可銷售面積：住宅：85054.18㎡
交付日期：2019年8月30日
2017年5月19曰
太原恒大江灣
均價：商鋪16000元/㎡起
項目地址：龍城北街與平陽路交匯處西南角
山西房地產門戶網為您提供太原恒大江灣銷售熱線：0351-7823333
最新動態：恒大江灣建面約98-168㎡匠心空間額外98折特惠優先享。1#樓商鋪5月27日晚8:18已經盛大開盤，建面約35-248㎡臨街旺鋪，16000元/㎡起。住宅只開東戶105平，均價14000-15000元/㎡。
恒大江灣1號樓預售公告
經(2017)并商房預售字第0067號商品房預售許可證批準以下建筑物準予預售：
預售單位：太原恒德隆房地產開發有限公司
法人代表：顧朝暉
項目名稱：恒大江灣1號樓
監管銀行：興業銀行股份有限公司太原分行
監管銀行監管賬號：485160100100011687
建筑物位置：龍城北街196號
可銷售面積：住宅：33573.48㎡，非住宅：3450.38㎡
交付日期：2019年6月30日
2017年5月26日
漫香堤(沙溝城中村改造項目)1#樓預售公告
經(2017)并商房預售字第0072號商品房預售許可證批準以下建筑物準予預售：
預售單位：山西宸晨房地產開發有限公司
法人代表：高貴發
項目名稱：漫香堤(沙溝城中村改造項目)1#樓
監管銀行：中國光大銀行股份有限公司太原體育路支行
監管銀行監管賬號：502101880006888
建筑物位置：大井峪街13號
可銷售面積：住宅：30122.1㎡，非住宅：5253.69㎡
交付日期：2018年5月31日
2017年5月27日
尚錦公寓A#商住樓、B#辦公樓、C#商住樓銷售公告
經(2017)并商房銷售字第0004號商品房銷售許可證批準以下建筑物準予銷售：
銷售單位：山西昌泰房地產開發有限公司
法人代表：景洪瑞
項目名稱：尚錦公寓A#商住樓、B#辦公樓、C#商住樓
建筑物位置：太原市經園路46號
建筑面積：117300.8㎡
竣工日期：2011年10月24日
2017年5月19日
怡佳天一城
均價：毛坯9500元/㎡
項目地址：新晉祠路與龍城大街交匯處
山西房地產門戶網為您提供怡佳天一城銷售熱線：0351-6229999
最新動態：怡佳天一城位于晉陽湖周邊，新晉祠路與龍城大街交匯處。怡佳·天一城新的一期正在籌備中。目前尾房在售，毛坯房均價9500元/平米，剩余228㎡、305㎡大戶型，非毛坯房已經售完。支持一次性、按揭付款，優惠：全款98折，按揭99折。工程進度：現房。
怡佳·天一城11號、12號、13號、15號樓預售公告
經(2017)并商房預售字第0066號商品房預售許可證批準以下建筑物準予預售：
預售單位：山西榮佳森和房地產開發有限公司
法人代表：羅愛紅
項目名稱：怡佳·天一城11號、12號、13號、15號樓
監管銀行：中行并州北路支行
監管銀行監管賬號：140477073977
建筑物位置：濱湖街29號
可銷售面積：住宅：129789.26㎡
交付日期：2019年12月30日
2017年5月25日
